La caída del mercado de la vivienda se agravó en noviembre con la ralentización de las ventas de viviendas de segunda mano en EE.UU. por décimo mes consecutivo, el periodo más largo registrado desde 1999.
Las ventas de viviendas existentes cayeron un 7,7% el mes pasado desde octubre a una tasa anual desestacionalizada de 4,09 millones, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios dijo el miércoles. Se trata de un ritmo de ventas más lento de lo que esperaban los economistas, según FactSet.
Las ventas cayeron un 35,4% respecto a noviembre del año pasado. Excluyendo la fuerte caída de las ventas que se produjo en mayo de 2020 al comienzo de la pandemia, las ventas se encuentran ahora en el ritmo anual más lento desde noviembre de 2010, cuando el mercado de la vivienda estaba sumido en las secuelas de la crisis de las ejecuciones hipotecarias de finales de la década de 2000.
Aun así, los precios de la vivienda siguieron subiendo el mes pasado, aunque a un ritmo mucho menor que hace unos meses. La mediana nacional del precio de venta de la vivienda subió un 3,5% en noviembre respecto al año anterior, hasta 370.700 dólares.
Casi una cuarta parte de las viviendas vendidas el mes pasado superaron el precio de venta, según Lawrence Yun, economista jefe de la NAR.
«Tenemos un mercado extraño en el que hay menos compradores y menos transacciones, pero debido a la escasa oferta se siguen produciendo algunas ofertas múltiples y las viviendas se siguen vendiendo razonablemente rápido», dijo Yun.
La fotografía de la vivienda de noviembre es la última prueba de un estancamiento cada vez mayor de lo que fue un ritmo de ventas vertiginoso a principios de año, cuando los tipos hipotecarios rondaban mínimos históricos.
El tipo medio de una hipoteca a 30 años estaba ligeramente por encima del 3% a principios de enero. La semana pasada, estaba en el 6,31%, más del doble del 3,12% de tipo medio de un año antes, según el comprador de hipotecas Freddie Mac.
Ese aumento puede añadir cientos de dólares a los pagos mensuales de la hipoteca y también puede disuadir de comprar una nueva casa a los propietarios que se aseguraron un tipo mucho más bajo en el último par de años.
Aunque han bajado en las últimas semanas, los índices hipotecarios alcanzaron una media del 7,08% a principios de noviembre.
Es probable que los índices hipotecarios sigan siendo un obstáculo importante durante algún tiempo, ya que la Reserva Federal ha señalado sistemáticamente su intención de seguir subiendo los tipos a corto plazo en un intento de aplastar la inflación más alta de las últimas décadas.
El tipo de los fondos federales se sitúa ahora entre el 4,25% y el 4,5%, el nivel más alto en 15 años. Los responsables políticos de la Fed han previsto que el tipo del banco central alcance una horquilla del 5% al 5,25% a finales de 2023.
Aunque los índices hipotecarios no reflejan necesariamente las subidas de tipos de la Reserva Federal, tienden a seguir el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años. El rendimiento se ve influido por diversos factores, como las expectativas de inflación futura y la demanda mundial de bonos del Tesoro estadounidense.
Yun pronostica que el índice medio de las hipotecas a 30 años podría caer hasta el 5,5% en la primavera o el verano próximos. Su razonamiento es el siguiente: el aumento de la construcción de apartamentos debería provocar un retroceso de los alquileres, lo que ayudaría a reducir un barómetro clave de la inflación. Eso podría allanar el camino para que la Fed afloje en su campaña de subida de tipos, lo que «debería moderar los tipos hipotecarios».
«Y si ese es el caso, creo que el mercado de la vivienda experimentará un repunte estable en términos de actividad de ventas», dijo Yun.
De media, las viviendas se vendieron en sólo 24 días desde su salida al mercado el mes pasado, frente a los 21 días de octubre, según la NAR. Sigue siendo un plazo relativamente rápido, ya que antes de la pandemia las viviendas solían venderse más de 30 días después de salir a la venta.
El inventario de viviendas en el mercado disminuyó por cuarto mes consecutivo. A finales de noviembre había 1,14 millones de viviendas en el mercado. Esto equivale a una oferta de 3,3 meses al ritmo actual de ventas. En un mercado más equilibrado entre compradores y vendedores, la oferta es de 5 a 6 meses.
La combinación de tipos hipotecarios más altos y precios en alza sigue manteniendo al margen a muchos compradores primerizos. Representaron el 28% de las ventas el mes pasado, sin cambios desde octubre, según la Asociación Nacional de la Renta. Históricamente, los compradores primerizos solían representar el 40% o más de las transacciones.
